从字面上理解：农民房就是农民自己建设的房子，也就是平常所说的农民自建房，农民房也就是针对建设方是广大农民的房子；小产权房就是相对于大产权房（即商品房）所对应的房产，小产权房就是没有像商品房一样的被正规合法赋予产权或者未被允许进行商品市场化的房子，所以小产权房是针对房屋产权而定义的房子。然后现在的农民房和小产权房有什么区别和共同点呢？我们了解这两者的定义，从定义上我们就可以分析它们的区别，但是由于全国小产权房的演变太多，有些还保持着原始的功能和用途，有些已经走向商业化出租或者买卖，所以定义就已经不能一概而论了，现在就以深圳作为代表来说说吧，深圳也是小产权房或农民房演变和商业化最完善的，是极具代表的城市

简单点说，农民房是小产权房的一部分，小产权房包涵农民房，小产权房又不全是农民房。为什么这样说呢，农民房只是从建设方来说是农民而定义的，但是它的产权也是跟小产权房是一样的，都是没有合法产权或者不被允许商业化的，所以农民房就是小产权房，而小产权房不仅仅只有农民建设的房子，还有更多的，比如公司性质的，合法买红本土地的私人性质等等。现在的深圳及周边，小产权房有一些房屋已经不属于农民房的范畴了，比如公司建设的大红本楼盘，还有一些独栋的大红本，以及公司以宿舍名义建设的集资房等等，在现在已经被市场统叫小产权房了。所以农民房属于小产权房，也是它们的共同点，小产权房包涵更多，也是它们的区别

农民房包括城中村的大片独栋的宅基地房子，还有村委统建楼，绿本房，猪肝本等，都可以叫做农民房，其实农民房才是最纯正的小产权房，在集资房合同上拥有真正的自我的产权的房子。农民房没有被赋予商业市场化的权利，但是在深圳及周边城市已经形成了自己的以签合同的形式的买卖交易市场，这已经是既定事实了

而小产权房既承载着农民房的发展，也向着多个方向演变，参与者不仅仅是广大普通的农民了。在深圳为代表的城市，小产权房的发展是快速的，它的利弊都是比较凸显的，既成就了深圳，也给了深圳的城市更新一定的阻力，但是对于广大普通大众来说，小产权房的亲民价格和低租金，为很多普通人能够留在深圳创造了条件，利大于弊不可否认