各省市小产权房政策对比表
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以下是各省市小产权房政策的核心对比表，涵盖合法性认定、租赁交易、拆迁补偿及地方特殊规定等内容，供参考：
各省市小产权房政策对比表（截至2024年）
| 省市 | 合法性认定 | 租赁合同效力 | 拆迁补偿政策 | 特殊规定/风险提示 |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 严格禁止新建小产权房，存量房认定为“违法建设” | 合同可能被认定无效（《北京市城乡规划条例》） | 无补偿；租客需自行承担损失 | 强拆风险高；重点整治城乡结合部“以租代售”行为 |
| 上海 | 仅允许农村集体土地上合法建造的房屋用于自住，禁止对外销售 | 租赁合同有效，但不得约定长期使用权 | 仅补偿房屋所有权人（村集体/农民），租客无份额 | 浦东新区试点“农村集体租赁住房”，合规项目可合法出租 |
| 深圳 | 部分历史遗留建筑可确权（《深圳经济特区城市更新条例》），但禁止新建和销售 | 已申报历史遗留建筑的租赁合同有效，其他可能无效 | 拆迁时，租客可主张装修损失补偿，但无产权补偿 | 沙井、龙华等区域试点“统租”模式，政府统一收储小产权房改造为保障性住房 |
| 广州 | 仅承认2009年12月31日前建成的农村住宅，超建部分视为违建 | 合法部分租赁合同有效，违建部分无效 | 违建部分无补偿；合法部分补偿归村集体 | 增城、从化等地小产权房交易活跃，但法院判决倾向认定买卖合同无效 |
| 杭州 | 禁止小产权房交易，严控“农房出租”改建民宿 | 租赁合同需经村委会备案，否则可能无效 | 仅补偿房屋所有权人，租客需与房东协商补偿 | 余杭区试点“闲置农房盘活”，但需符合乡村产业规划 |
| 成都 | 农村集体经营性建设用地可入市，但住宅类小产权房仍受限 | 租赁合同有效，但不得变相买卖（如“20年长租协议”） | 拆迁时租客可获搬迁费，无产权补偿 | 郫都区试点“集体土地租赁住房”，租金收益由村集体和村民分成 |
| 重庆 | 农村宅基地房屋可出租，但禁止城镇居民购买 | 租赁合同有效，但租期超过20年部分无效 | 补偿归产权人，租客需提前与房东约定分摊比例 | “地票制度”下，小产权房拆迁后复垦为耕地，原房东可获地票收益 |
| 武汉 | 严控集体土地建房，城中村小产权房需纳入城市更新计划 | 纳入城市更新项目的租赁合同有效，其他可能无效 | 城市更新项目中，租客可获临时安置费 | 光谷区域小产权房租赁纠纷高发，法院多判决合同无效 |
| 西安 | 农村宅基地房屋可出租，但禁止改建为商业用途 | 租赁合同有效，但改变用途（如改酒店）则无效 | 无明确补偿规定，依赖合同约定 | 曲江新区整治“小产权公寓”，违规项目一律拆除 |
| 海南 | 农村集体土地试点建设租赁住房（需省政府审批） | 经审批的项目租赁合同有效，其他无效 | 试点项目拆迁时，租客可获装修补偿 | 三亚、海口重点打击“以租代售”小产权房，最高罚款50万元 |
政策趋势与风险评级
| 地区 | 政策宽松度 | 租客风险等级 | 投资风险等级 | 未来政策动向 |
|---|---|---|---|---|
| 深圳 | 中 | 中 | 高 | 推进历史遗留建筑确权，但严控新增 |
| 上海 | 低 | 高 | 极高 | 试点合规租赁，禁止任何变相销售 |
| 成都 | 中 | 中 | 中 | 扩大集体土地租赁住房试点 |
| 重庆 | 中 | 中 | 高 | 地票制度优先保障耕地，小产权房生存空间压缩 |
| 北京 | 极低 | 极高 | 极高 | 持续高压整治，违建“零容忍” |
核心结论
租赁相对安全区域：深圳（已申报历史遗留建筑）、成都（集体土地租赁试点）、重庆（宅基地合规出租）。
高风险区域：北京、上海、西安（强拆风险高，补偿无保障）。
合同有效性关键：是否经村委会/政府备案、房屋是否纳入城市更新或试点项目。
附：政策查询渠道
自然资源部官网：查询集体土地入市试点政策。
地方住建局：如深圳市住建局发布《历史遗留建筑处理办法》。
村委会公示栏：农村集体土地租赁需公示项目合法性文件。
建议租客/投资者务必核查房屋是否纳入地方合规项目清单，并留存官方文件作为证据。
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