在保障性租赁住房体系中，小产权房正扮演着复杂而微妙的角色，其发展路径与政策导向紧密相关：

1. 存量房源的"纳管转化"角色  

深圳60%的住房为小产权房，这类存量房源正通过"纳管"方式逐步纳入保障体系。2025年深圳启动全面清查，允许符合规划的小产权房补缴土地出让金转正，但需按市场价60%缴纳费用。北京、广州等地也探索将符合条件的小产权房转为保障性租赁住房，如北京大兴区试点集体土地建共有产权房，广州明确70%保障性租赁住房为小户型。

2. 新市民的"过渡性居住"载体  

作为城乡二元土地制度的产物，小产权房以价格优势（仅为商品房1/3）承载着2.8亿流动人口的居住需求。在保障性租赁住房供给不足的背景下，其"握手楼"虽存在安全隐患，却以月租800元住三房的低成本，成为快递员、保洁员等群体的主要选择。郑州、黔西南州等地保障性租赁住房政策明确，可将小产权房纳入配租范围。

3. 政策创新"试验田"功能  

北京、深圳等地正尝试突破性改革：  

- 集体土地建租赁房试点（北京2011年启动）  

- 小产权房"以税代罚"模式（深圳拟按2%税率征税）  

- "自管+司法确权"机制（福田区福侨大厦案例）这些探索试图在法律框架内实现小产权房的功能转型，但补缴土地出让金、产权分割等核心问题仍待突破。

风险提示  

需警惕三大风险：  

- 政策风险：住建部明确对违建小产权房坚决拆除  

- 经济风险：房产税落地后可能引发抛售潮  

- 法律风险：交易不受保护，拆迁补偿可能缩水当前政策更倾向于"疏堵结合"：一方面通过纳管、税收等手段规范利用，另一方面严控新增违建。未来随着城乡土地制度改革深化，小产权房或将在"同权同价"框架下找到新定位

看小产权，关注公众号《深圳小产权房楼市》