在深圳城市更新政策下，小产权房的命运呈现出"政策高压+局部试点"的复杂局面，具体表现为：

1. 交易环节持续收紧，投机空间被压缩  

2024年10月深圳出台新规，明确禁止股份合作公司为小产权房交易背书，同时公证机构、律师事务所不得提供见证服务。权属核查前置至城市更新意愿核实阶段，开发商与业主的操作空间被进一步压缩。多部门联动查处中介违规宣传和信贷资金流入，导致小产权房流通价值缩水30%-50%。

2. "转正"可能性归零，法律定性明确  

深圳自2004年完成土地国有化后，已无传统意义上的"小产权房"。当前政策明确：住宅类历史违建不存在通过不动产登记合法化的可能，处理方式以旧改、棚改为主。2024年国家层面再次发文强调"防止小产权房转正"，深圳作为试点城市严格执行该政策。

3. 市场分化加剧，旧改预期主导价格  

尽管整体价格较2021年高峰下跌20%-50%（如龙华统建楼从2.5万/平跌至1.9万/平），但纳入城市更新计划的项目仍受追捧。例如沙井金蚝小镇、白石洲旧改周边房源，价格跌幅收窄至10%-15%。这种分化源于"拆迁博弈"心理，但政策明确要求开发商与经核实的权利人签约，杜绝投机炒房。

4. 局部试点确权，但落地难度大  

2024年深圳启动历史遗留建筑确权试点，允许符合条件的小产权房补缴地价转为保障性租赁住房（如福田某城中村补缴3000万/栋）。但需满足2004年前建成、未占基本农田等条件，且补缴比例高达地价50%-100%。目前仅10个片区纳入试点，且需经历1-3年审批流程。

未来趋势判断  

短期看，政策仍将"严堵新增违建+规范存量利用"双轨并行。长期或探索"同权同价"框架下的功能转型，但需突破土地性质、产权分割等核心障碍。对于普通购房者，建议优先通过正规渠道申请人才房（如2024年6万套供应计划），而非冒险涉足小产权房交易

看小产权，关注公众号《深圳小产权房楼市》