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根据2025年4月最新政策动态，深圳小产权房"转正"仍无实质性突破，但存在局部试点探索。以下是关键政策解读与风险提示：

一、官方明确表态：全面转正无望

1. 政策定性  

   深圳自2004年完成农村土地国有化后，已不存在法律意义上的"小产权房"。当前俗称的"小产权房"实为违法建筑，官方多次强调禁止交易、不予确权，且不存在通过不动产登记"转正"的可能性。

2. 最新政策文件  

   2025年4月住建部与自然资源部联合发文，明确要求"防止小产权房通过不动产登记合法化"，并加大对在建、在售项目的查处力度。

二、局部试点：极少数历史遗留建筑或可确权

1. 试点范围与条件  

   - 对象限制：仅限2004年前建成、未占用基本农田且纳入城市更新规划的原村民住宅。  

   - 补缴标准：需按同地段基准地价的30%-50%补缴土地出让金，并完善规划、消防等手续。  

   - 产权性质：转为"保障性租赁住房"或"新型产业用房"，不得分割销售，仅限特定人群使用。

2. 典型案例  

   - 福田区某城中村通过补缴地价转为租赁住房，租金为市场价30%。  

   - 龙岗区工业区宿舍补缴3000万元/栋后转为产业用房，但仅限企业自用。

三、风险警示

1. 法律风险  

   违法建筑权益不受法律保护，交易合同无效，拆迁补偿可能仅获购房款10%-30%。

2. 政策风险  

   - 2025年深圳推行"消化存量"政策，小产权房可能面临强制拆除或价值缩水。  

   - 地方政府严查非法销售，近期龙华、大鹏等地已查处多起违规案例。

四、购房建议

1. 自住需求  

   若考虑低成本居住，可关注已纳入政府租赁计划的试点项目（如龙华清湖片区），但需接受无产权证、不可继承等限制。

2. 投资避险  

   - 彻底放弃"转正"幻想，优先选择正规商品房或人才保障房（如深圳2024年推出的6万套配售人才房）。  

   - 若已持有小产权房，建议通过律师完善交易凭证，留存原始合同及付款记录。

深圳小产权房政策核心矛盾在于土地性质与历史遗留问题。尽管个别试点探索有限确权路径，但整体趋势是严控增量、分类处置，普通购房者需认清风险，避免卷入法律纠纷。

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